Zugegeben: Contracting wirft Fragen auf. Wir geben die Antworten

Ein Dritter, der Contractor, übernimmt die Aufgaben der Energieversorgung und/oder der Energieeinsparung für definierte Energieverbrauchsanlagen des Kunden.

Die Contracting-Dienstleistungen können folgende Nutzenergiearten umfassen:

• Wärme (Heizwärme, Brauch- u. Warmwasser Prozesswärme, Dampf)
• Kälte (Kaltwasser, Kühlwasser, Fernkälte)
• Strom (z.B. aus Eigenerzeugung mit BHKW oder Photovoltaikanlagen), Licht, Kraft
• Luft (Druckluft, Lüftung, Klima)

Der Contractor errichtet oder übernimmt neue Energie­erzeugungs­anlagen. Bei Übernahme bestehender Energie­verbrauchs­anlagen werden bei Bedarf Modernisierungs­arbeiten an den Anlagen vorgenommen.
Die OVE übernimmt die mit der Energie­versorgung anfallenden Aufgaben wie Konzeption, Planung, Finanzierung, Bauausführung, Primärenergiebezug, Betriebsführung, Instandhaltung (Bedienung, Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Stördienst) sowie die Abrechnung mit dem Kunden.
Da der Contractor auch die Finanzierung übernimmt, benötigt der Kunde kein eigenes Kapital, um seine Energieerzeugungsanlagen zu errichten, zu modernisieren oder zu sanieren bzw. die Energiekostenreduzierungen zu realisieren.

Man unterscheidet zwischen

a) Energieliefer-Contracting (> 95 % aller Varianten)

b) Energieeinspar–Contracting

c) Finanzierungs-Contracting

d) Technisches Anlagenmanagement (Betriebsführung)

Die Definitionen dieser Begriffe sind vom den Fachverbänden in Abstimmung mit anderen interessierten Kreisen erarbeitet worden und liegen der Normierung nach DIN 8930-5 zugrunde.

Der Immobilieneigentümer

• kann sich auf sein Kerngeschäft konzentrieren und wird von allen Aufgaben der Energie­versorgung entlastet.
• hat einen verantwortlichen und fachkundigen Ansprechpartner für die Energieversorgung.

Der Contractor

• realisiert optimale technisch-wirtschaftliche Konzepte.
• stellt durch Modernisierung/Sanierung und durch fachkundige laufende Betreuung einen niedrigstmöglichen Primärenergieeinsatz sicher.
• gewähr­leistet eine hohe Anlagen­verfüg­barkeit.
• stellt eine qualitativ und zeitlich hohe Personalverfügbarkeit sicher.
• garantiert fachkompetente Betreuung vom Planen bis zum Betreiben.
• ermöglicht dem Kunden den Energiebezug ohne eigene Investitionen.
• schafft für den Kunden Kostensicherheit durch feststehende, transparente Energiepreise.
• realisiert die Kostenoptimierung durch Ausschöpfung von Rationalisierungspotenzialen.
• führt zu umweltgerechter, weil professioneller Energieverwendung.

Der Contractor entwirft sein technisches Konzept unter dem Gesichtspunkt effizienten Energieeinsatzes und optimaler Kosten über die gesamte Laufzeit des Vertrags. Um die Energieerzeugungsanlagen so zu führen, installiert er auf eigene Kosten ein Fernüberwachungssystem. Er verfügt über die Finanzmittel, um in neue Energietechnik zu investieren. Er hat die notwendige Einkaufsstärke, um mit den Energielieferanten günstige Bezugskonditionen zu verhandeln. Professionelles Personal gewährleistet effiziente Energieumwandlungsprozesse und kürzeste Reaktionszeiten im Störungsfall. Die Contracting-Kosten sind als Kosten der gewerblichen Wärmelieferung im Sinne der Heizkostenverordnung nach gesetzlicher Maßgabe und Mietvertragslage auf Mieter umlagefähig.

• Der Immobilien­eigentümer muss kein eigenes Kapital aufwenden, um die Energie­erzeugungs­anlage zu errichten, zu modernisieren oder zu sanieren (Erhalt der Liquidität trotz zwingender Sanierungs-, Ersatz- und Erweiterungs­investitionen). Die Finanzierung muss aber nicht zwingend zu 100 % durch den Contractor erfolgen, der Kunde kann auch einen Teil der Investitionskosten als Bau­kosten­zuschuss übernehmen (Energie­kosten­steuerung).
• Die Kreditlinie des Immobilien­eigentümers bleibt unbeansprucht.
• Die Energieanlagen gehen beim Contracting nicht – wie bei Eigen­finanzierung üblich - in die Bilanz (Aktiva) des Immobilien­eigentümers ein (off-balance-sheet). Dies kann vorteilhaft bei der Unternehmens­bewertung und Bilanzierung sein.
• Die Energie­kosten werden durch das Outsourcing transparenter und ermöglichen durch die vertragliche Festlegung der Contracting­raten (Arbeits-, Mess und Grundpreise) Planungs­sicherheit über die Vertrags­laufzeit.

• Normalerweise können die Kosten für Investition und Instandsetzung vom Vermieter nicht über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, sondern sind Bestandteil des Mietpreises. Bei Lieferung der Energie durch einen Contractor an den Vermieter hingegen sind die Investitions- und Instandsetzungskosten im abzurechnenden Wärmepreis enthalten und umlagefähig.
• Vorteil für den Vermieter: Die Kaltmiete wird um diesen Anteil entlastet. Gewünschte Korrekturen sind über Baukostenzuschüsse möglich.
• Ausnahme: im preisgebundenen Wohnungsbau muss der Investitions- und Instandsetzungsanteil gegen die Kaltmiete gerechnet werden.

Mittel zur Erreichung einer Kostenneutralität sind:

• der Einsatz neuer energie­sparender Technik,
• die Optimierung der Regeltechnik und der personellen Anlagenbetreuung,
• günstiger Brennstoffeinkauf durch das Contracting-Unternehmen,
• Einsatz öffentlicher Fördermittel oder Baukostenzuschüsse,
• ggf. ein Spitzenausgleich über Kaltmietenreduzierung.

Zum 1. Juli 2013 sind der § 556c BGB und die Wärmelieferverordnung in Kraft getreten. Damit gibt es erstmals eine einheitliche Regelung zum Übergang auf die gewerbliche Wärmelieferung in Bestandsmietverhältnissen. Voraussetzung ist: die künftigen Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Kostenneutralität), vgl. § 556c Abs. 1 Nr. 2. BGB.

Bei Neubauten haben Bauträgergesellschaften die Art der Energieversorgung in den Teilungserklärungen und Kaufverträgen festzulegen. Bestehende Eigentümergemeinschaften führen durch den bestellten Hausverwalter einen Beschluss zur Umstellung von der Eigenbetreibung auf das Energieliefer-Contracting herbei.

Sämtliche mit der Anlagentechnik und der Energieversorgung verbundenen Risiken werden ihm vom Contractor abgenommen.

Es sind keine besonderen Vorinstallationen erforderlich. Die vorhandenen Anbindungsmöglichkeiten an die anliegende Primärenergie (z.B. Erdgas) werden berücksichtigt.

Die Vertragslaufzeiten liegen regelmäßig zwischen 10, 15 und maximal 20 Jahren (beim Energieliefer-Contracting). Diese Vertragslaufzeiten haben den Vorteil, dass sich die aus der Installation moderner Anlagentechnik resultierenden Investitionskosten über diese Zeiträume amortisieren lassen, was niedrigeren Wärmekosten zu Gute kommt. Während der Vertragslaufzeit muss der Wärmeabnehmer keinerlei Risikovorsorge für die Anlageninstandsetzung und die mögliche Kompletterneuerung vornehmen. Kostenbudgets werden hierdurch langfristig planbar.

Zum Vertragsende entfernt der Contractor für gewöhnlich die Anlagentechnik. Aber: eine Verlängerung oder Erneuerung des Vertragsverhältnisses ist möglich und findet in der Praxis auch regelmäßig statt. Alternativ führt ein neuer Contractor die Versorgung weiter.

Bei den in den Fachverbänden organisierten Contractoren ist angesichts ihrer Finanzkraft nicht davon auszugehen. Sollte dennoch ein Contractor »ins Straucheln« geraten, übergibt der Kunde die Versorgung einfach einem anderen Contractor. Eine Unterbrechung der Versorgung ist daher nicht zu befürchten und bisher auch nicht vorgekommen.

Contracting-Unternehmen setzen aus Eigeninteresse auf brennstoffsparende Technologien und professionellen sparsamen Anlagenbetrieb. Davon profitieren gleichermaßen die Contracting-Kunden wie die Umwelt – über die Schonung der natürlichen Ressourcen und die Vermeidung unnötigen Ausstoßes von Schadstoffen und CO₂.